Umowa najmu instytucjonalnego – wzór

Czym jest umowa najmu instytucjonalnego? jest dokładnie tym samym, czym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego. Z tym że wzór umowy najmu instytucjonalnego przeznaczony jest dla instytucji prawnych, a więc działalności gospodarczych i firm. Generalnie umowa najmu instytucjonalnego ma bardzo podobną formę, co umowa najmu okazjonalnego.

Dokładną definicję najmu instytucjonalnego można znaleźć w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wskazuje art. 19f tejże ustawy:

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Warto jasno zaznaczyć, że umowę najmu instytucjonalnego zawierać można wyłącznie w przypadku wynajmu, który posłuży na cel zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Umowę taką ponadto zawrzeć należy na czas określony.

W takim razie czym różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego? przy najmie instytucjonalnym stronami umowy mogą być jedynie osoby prowadzące działalność gospodarczą (dalej DG) w zakresie wynajmowania lokali (odpowiednie PKD).

Co więcej, przy najmie instytucjonalnym najemca nie ma obowiązku wskazać lokalu, w którym zamieszka, gdy będzie musiał opuścić wynajmowany lokal.

Jak napisać umowę najmu instytucjonalnego? w umowie znaleźć się powinny m.in. takie elementy jak:

• imię i nazwisko stron umowy,
• numery PESEL,
• numery dowodów osobistych,
• wskazanie terminu najmu,
• zasady wcześniejszego wypowiedzenia umowy (wzór wypowiedzenia umowy najmu <- pobierz tutaj),
• koszty wynajmu lokalu,
• prawa i obowiązki obu stron,
• jako załącznik do umowy dołączyć należy oświadczenie najemcy zgodnie z art. 19f:

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Jeśli jednak chodzi jeszcze o wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego, to zgodnie z art. 19i:

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy

Istnieją jednak pewne okoliczności, które umożliwiają wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego, jasno o nich pisze art. 11:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.

Dlaczego warto zdecydować się na umowę najmu instytucjonalnego? to dość proste, na najmie instytucjonalnym najwięcej korzystają właściciele nieruchomości wynajmujący lokal innym osobom.

W przypadku tradycyjnej umowy najmu okazjonalnego, w razie problemów z najemcą, ciężko jest się go pozbyć (np. gdy najemca nie płaci za czynsz), ponieważ to właściciel lokalu powinien zapewnić nierzetelnemu najemcy lokal zastępczy. W takim scenariuszu pozbycie się nieuczciwego najemcy jest bardzo czasochłonne i kosztowne (postępowanie eksmisyjne).

Jeśli natomiast zawrzemy z najemcą umowę najmu instytucjonalnego, nie musimy zamartwiać się o wskazanie najemcy lokalu zastępczego (alternatywnego). Podczas eksmisji komornik od razu kieruje nieuczciwego najemcę do schroniska dla bezdomnych.

Na koniec dodam jeszcze, że najem instytucjonalny wprowadziła Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Najem instytucjonalna – wady i zalety

Zalety:

• umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć na dowolny okres czasu (nawet powyżej 10 lat),
• konieczność złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
• jasno określone warunki najmu, np. kaucja za mieszkanie nie może wynosić więcej niż 6-krotność wysokości czynszu.

Wady:

• umowa najmu instytucjonalnego jest bardziej skomplikowana niż tradycyjna zwykła umowa najmu lokalu, dlatego zachęcamy do pobrania przygotowanego przez nas wzoru umowy.