Jak powinna wyglądać pisemna zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania? kodeks cywilny ustala zasady wspólnego zarządzania nieruchomością wspólną, dzieląc czynności na te zaliczane do czynności zwykłego zarządu i te wykraczające poza czynności zwykłego zarządu. Do której grupy zalicza się wynajem wspólnego mieszkania? Czy można wynająć lokal bez zgody współwłaściciela? otóż nie!
Zgodnie z kodeksem cywilnym wymaga się zgody współwłaściciela na wynajem mieszkania, domu, lokalu użytkowego, czy też innej nieruchomości, ponieważ wynajem przekracza czynności zwykłego zarządu nieruchomością.
Aby ułatwić Ci sporządzenie takiej pełnoprawnej zgody, przygotowaliśmy gotowy do pobrania wzór zgody współwłaściciela na wynajem mieszkania, którą pobierzesz w dalszej części niniejszego artykułu!
Spis treści:
Zgoda współwłaściciela a wynajem
Według artykułu 199 Kodeksu cywilnego do zarządzania wspólną nieruchomością oraz do wykonywania innych czynności, które przekraczają zakres „zwykłego zarządu”, potrzebna jest zgoda każdego ze współwłaścicieli. Z kolei do wykonywania czynności zwykłego zarządu wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli (w przypadku dwóch współwłaścicieli wymagana będzie więc nadal zgoda obydwu współwłaścicieli, którzy mają po połowie udziałów).
Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania – wzór
Czym są natomiast czynności zwykłego zarządu? Za takowe uznaje się załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją nieruchomości, uprawę gruntu, konserwację, administrację czy ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych.
Wynajem mieszkania wykracza poza czynności zwykłego zarządu, dlatego jeśli jeden ze współwłaścicieli wynajmie lokal bez zgody drugiego współwłaściciela, musi liczyć się z ryzykiem, iż zażąda on rozstrzygnięcia takiego sporu przez sąd. Ten orzeknie z kolei, mając na względzie interesy każdego ze współwłaścicieli.
Wynajem a zgoda współmałżonka
Czy zgoda na wynajem wymagana jest także przy wynajmie od współmałżonków? W tym przypadku należy odnieść się do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Artykuł 37. mówi bowiem, że małżonek wynajmującego musi wyrażać zgodę na przekazanie lokalu pod wynajem.
Podpisanie umowy najmu z jednym małżonkiem bez zgody drugiego w przypadku, kiedy lokal należy do majątku wspólnego, sprawi, że umowa ta będzie nieważna. Do majątku wspólnego zalicza się natomiast wszystkie dobra, które para nabyła jako małżeństwo. Zgoda współmałżonka na wynajem nie będzie potrzebna więc w przypadku, gdy:
- wynajmowane mieszkanie zostało zakupione przez jedno z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego,
- wynajmowane mieszkanie zostało nabyte wskutek dziedziczenia, np. w drodze spadku (tak nabyte rzeczy i prawa nie wliczają się do majątku wspólnego, lecz do majątku osobistego jednego z małżonków).
W innych przypadkach zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania, domu, lokalu czy też innego rodzaju nieruchomości będzie wymagana.
Czynsz za wynajem mieszkania wspólnego
Kto może czerpać zyski z wynajmu mieszkania, które posiada więcej niż jednego właściciela? Kodeks cywilny odnosi się do tej kwestii w artykule 207, zgodnie z którym pożytki oraz inne przychody pochodzące z nieruchomości wspólnej należą się wszystkim współwłaścicielom w stosunku odpowiednim do wielkości ich udziałów – podobnie, jak w przypadku związanych z nieruchomością wydatków i ciężarów.
Chociaż każdy współwłaściciel może pobierać czynsz za najem samodzielnie, to przychód ten będzie przychodem wspólnym. Wynajmujący będzie zatem zobligowany do rozliczenia się z pozostałymi współwłaścicielami kwotą pobieranego czynszu odpowiednio do ich udziałów.
Jak powinna wyglądać zgoda współwłaściciela na wynajem?
Zgoda współwłaściciela na wynajem powinna mieć charakter oświadczenia woli. Forma oświadczenia woli nie jest natomiast regulowana przepisami prawa – nie musi przyjmować formy szczególnej (pisemnej, notarialnej, z podpisem poświadczonym urzędowo).
Oznacza to, że zgoda współwłaściciela może być wyrażona ustnie. Co więcej, za zgodę można uznać także zachowanie współwłaściciela, świadczące o tym, że wyraża on taką zgodę. Nawet brak sprzeciwu (o ile drugi właściciel wie o wynajmie) jest już równoznaczny z wyrażeniem zgody na wynajem mieszkania.
Kwestia ta będzie bezsporna również w sytuacji, kiedy współwłaściciel będzie pobierał swoją część czynszu za wynajem. Na wypadek ewentualnych nieporozumień, zgodę współwłaściciela warto uzyskać jednak w formie pisemnej. Podpisane oświadczenie woli będzie miało bowiem większą wartość dowodową na wypadek sporu sądowego.
Czy współwłaściciel może uniemożliwić wynajem?
Współwłaściciel, który nie wyraża zgody na wynajem wspólnego mieszkania, może dochodzić swoich uprawnień na drodze powództwa lub w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie nieruchomości do wyłącznego użytku.
Uzyskanie zgody współwłaściciela jest ważne również z perspektywy samego najemcy, gdyż umowa najmu podpisana bez tej zgody jest właściwie umową nieważną. Najemca nie jest w takiej sytuacji chroniony przez regulacje Ustawy o ochronie praw lokatorów, a wynajmujący mogą działać samowolnie, np. rozwiązując umowę w dowolnym czasie.
Co zrobić, jeśli nie ma zgody współwłaściciela na wynajem? jedynym wyjściem z takiej sytuacji jest doprowadzenie do podziału rzeczy do korzystania, czyli do podziału quoad usum.
Podział ten wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a polega na tym, że każdy z nich otrzymuje do wyłącznego użytku wydzieloną fizycznie część wspólnej nieruchomości. Dzięki takiemu podziałowi jeden z właścicieli może samowolnie wynajmować podlegającą mu część mieszkania, a także zachować pełną kwotę pobieranego czynszu.
Podsumowanie
- Czy jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli do rozporządzenia rzeczą wspólną (w naszym przypadku nieruchomością)? tak! aby w pełni rozporządzać rzeczą wspólną oraz móc dokonywać różnych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna będzie pisemna zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Albowiem wynajęcie rzeczy wspólnej (również mieszkania, domu, lokalu, czy też innego rodzaju nieruchomości) należy zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
- Chcąc więc swobodnie rozporządzać nieruchomością, czyli np. wynajmować ją, jeden z współwłaścicieli musi albo uzyskać zgodę drugiego współwłaściciela, albo dokonać podziału do korzystania z nieruchomości. Tutaj można wyodrębnić aż 3 sposoby na korzystanie z danej nieruchomości:
- umowne,
- ustawowe,
- i korzystanie z nieruchomości na podstawie orzeczenia sądowego.
Istotne przepisy:
Art. 199 Kc.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art 206 k.c
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art 207 k.c
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Podobne wzory pism:
