Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega + warunki

W poprzednim artykule opisałem przypadek zasiedzenia rzeczy ruchomych. W tym natomiast chciałbym pochylić się nad instytucją zasiedzenia nieruchomości, która w polskim systemie prawnym ma bardziej doniosłe znaczenie.

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności w rezultacie upływu czasu.

W drodze zasiedzenia nieruchomości posiadacz, wskutek długotrwałego posiadania, nabywa prawo własności określonej nieruchomości, natomiast właściciel, który nie wykonywał swojego prawa własności, traci je.

Przedmiot zasiedzenia

Przedmiotem zasiedzenia nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje, jest oczywiście nieruchomość. Jednakże, czym dokładnie jest ta „nieruchomość”?

Jak stanowi art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W drodze zasiedzenia można więc nabyć prawo własności następujących nieruchomości:

  • nieruchomość gruntową,
  • budynek, który jest trwale związany z gruntem (np. dom jednorodzinny [kiosk – jako niebędący trwale związany z gruntem – nie jest nieruchomościom w rozumieniu Kodeksu cywilnego]),
  • lokale mieszkalne (które są przecież częściami budynku, np. bloku mieszkalnego).

W przypadku zasiedzenia własności budynku zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego następuje także zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, jeżeli takie istniało. Standardową sytuacją jest jednakże zasiedzenie prawa własności gruntu i budynku, jeżeli oczywiście prawo własności do obu rzeczy przysługiwało jednemu właścicielowi, a posiadacz „zasiadający” te rzeczy włada nimi łącznie.

Ogólną zasadą jest to, iż w drodze zasiedzenia nabywa się prawo własności, jednakże możliwe jest ponadto zasiedzenie udziału (inaczej części) we współwłasności (czyli wspólnie z kimś dzielonego prawa własności).

W sytuacji zaś zasiedzenia odrębnej własności lokalu dochodzi ponadto do zasiedzenia udziału we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu. Niedopuszczalne jest natomiast zasiedzenie części lokalu, gdyż zasiedzieć można wyłącznie samodzielny lokal.

Warunki zasiedzenia nieruchomości

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższego przepisu wynika, że do skutecznego nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia potrzebne jest spełnienie następujących warunków:

  • należy być posiadaczem samoistnym nieruchomości,
  • nieruchomość należy posiadać przynajmniej dwadzieścia lat, a w przypadku złej wiary (o której poniżej) trzydzieści lat,
  • w okresie opisanym powyżej należy nieruchomość posiadać nieprzerwanie.

Posiadanie samoistne nieruchomości

Jak stanowi Kodek cywilny w art. 336 posiadacz samoistny to osoba, która nie będąc właścicielem rzeczy (nieruchomości), faktycznie włada tą rzeczą tak jak właściciel. Posiadacz samoistny niejako demonstruje na zewnątrz swoją wolę do wykonywania prawa własności, uważa się za właściciela. Odwrotnie zaś zachowuje się posiadacz zależny, którym jest m.in. użytkownik, najemca, dzierżawca i zastawnik. Posiadacz zależny wie, iż właścicielem nie jest i nie wyraża na zewnątrz woli władania, np. poprzez płacenie czynszu z tytułu najmu.

Dobra i zła wiara

Do zasiedzenia nieruchomości w krótszym, dwudziestoletnim terminie, wymagana jest dobra wiara posiadacza. Natomiast, gdy posiadacz jest w złej wierze, aby nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia, musi upłynąć aż trzydzieści lat. Kiedy więc możemy stwierdzić, czy posiadacz jest w dobrej, a kiedy w złej wierze?

Otóż posiadacz (samoistny) jest w dobrej wierze wtedy, gdy trwa w błędnym, jednak usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje mu prawo własności. Posiadacz musi albo nie wiedzieć, iż prawo własności mu się nie należy albo nie dowiedział się o tym, przy zachowaniu należytej staranności, czyli np. po sprawdzeniu treści księgi wieczystej.

W złej wierze jest więc posiadacz, który wie, iż nie przysługuje mu prawo własności, albo który przy dołożeniu należytej staranności mógł się z łatwością o tym dowiedzieć.

Kodeks cywilny w art. 7 zakłada domniemanie istnienia dobrej wiary, co oznacza, iż posiadaczowi należy dopiero udowodnić, że był w złej wierze, chcąc zasiedzieć nieruchomość.

Wartym zaznaczenia jest to, iż zła wiara nie uniemożliwia nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, a wyłącznie wydłuża minimalny termin o dziesięć lat.

Termin zasiedzenia nieruchomości

Podstawowym terminem zasiedzenia nieruchomości, w przypadku dobrej wiary, jest okres dwudziestu lat. W przypadku złej wiary jest to lat trzydzieści.

Jak stanowi art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy np. kupiliśmy dom (nieruchomość) od osoby, która nie była właścicielem (jednakże o tym nie wiedzieliśmy i przy zachowaniu należytej staranności nie moglibyśmy się dowiedzieć), a posiadała dom od piętnastu lat, to już po upływie pięciu lat naszego posiadania nastąpi nabycie własności.

Pewną ochronę dla właściciela, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, stanowi art. 173 Kodeksu cywilnego. Otóż ten przepis przewiduje, iż jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nieruchomości nie może zakończyć się z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

W związku z przewidzianą ochroną małoletniego właściciela, przytaczając ponownie powyższy przykład, iż nabyliśmy dom od osoby, która posiadała go od piętnastu lat, a w chwili nabycia właściciel miał np. lat dwanaście, to nabędziemy własność domu nie po kolejnych pięciu latach (czyli w sumie dwudziestu), lecz aż po ośmiu latach (czyli łącznie po dwudziestu trzech latach), gdyż po ośmiu latach ówczesny dwunastolatek będzie miał lat dwadzieścia, czyli upłyną dwa lata od uzyskania przez niego pełnoletności (tj. ukończeniu osiemnastego roku życia).

Nieprzerwane posiadanie

Do zasiedzenia nieruchomości wymagane jest nieprzerwane, a więc ciągłe posiadanie.

Oznacza to, iż nie możemy np. na kilka lat opuścić nieruchomość, gdyż wtedy nastąpi przerwanie posiadania. Dopuszczalne jest natomiast oddanie nieruchomości w posiadanie zależne, np. wynajęcie.

Kodeks cywilny w art. 340 przewiduje domniemanie ciągłości posiadania.

Skutek zasiedzenia nieruchomości

Z jednej strony, skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest nabycie prawa jej własności przez posiadacza samoistnego. Natomiast z drugiej strony, następuje wygaśnięcie prawa własności po stronie właściciela.

Bibliografia: E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wydanie 9, Warszawa 2012, s. 90-95 oraz s. 272-274.

Warto przeczytać: Wniosek o przyspieszenie wpisu do księgi wieczystej PDF wzór

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *