Jak napisać wezwanie do dewelopera o usunięcie usterek budowlanych w ramach gwarancji? nieruchomość nabyta na rynku pierwotnym objęta jest 5-letnim okresem rękojmi. W trakcie jej trwania deweloper zobowiązany jest do naprawy usterek zgłaszanych przez nabywcę. Co ważne, okres ten liczony jest nie od dnia sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, lecz od dnia podpisania umowy przenoszącej prawa własności do nieruchomości na nowego właściciela.
Spis treści:
Zgłoszenie usterki na etapie odbioru budynku
Odbiór nowo wybudowanej nieruchomości wiąże się ze sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym należy zamieścić wszelkie stwierdzone usterki. Proces ich usunięcia nie musi mieć wpływu na przeniesienie własności lokalu, choć nabywca może wstrzymywać się przed podpisaniem umowy do czasu naprawy.
Należy wiedzieć jednak, że z reguły zapisy umowy deweloperskiej stanowią gwarancję usunięcia usterek niezależnie do tego, czy doszło do przekazania praw własności sprzedawanego mieszkania. Firma powinna odnieść się do stwierdzonych usterek technicznych w ciągu 14 dni od otrzymania zgłoszenia. Wzór pisma o usunięcie usterki pobierzesz poniżej:
Wezwanie do usunięcia usterek budowlanych w ramach gwarancji – wzór
Naprawy musi dokonać z kolei w ciągu 30 dni lub w innym wskazanym przez siebie terminie dodatkowym.
Rodzaje usterek budowlanych
Zgłoszenie usterek budowlanych może mieć różny skutek w zależności od rodzaju stwierdzonej szkody. Usterki dzielimy bowiem na wady istotne i nieistotne. Wady istotne to te, które uniemożliwiają użytkowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i obniżają wartość rynkową nieruchomości. Natomiast wady nieistotne nie mają wpływu ani na funkcjonowanie lokalu, ani na jego wartość.
Co ważne, deweloper nie będzie zobligowany do naprawy usterek, które wynikają z niewłaściwego użytkowania lokalu. W momencie podpisywania umowy przeniesienia własności nabywca otrzymuje bowiem instrukcję użytkowania mieszkania, która zawiera informacje dotyczące między innymi prac niedozwolonych w nieruchomości.
Jeśli kupujący nie będzie się do nich stosował, może to spowodować wyłączenie obowiązywania rękojmi na dany lokal (lecz nie na części wspólne nieruchomości).
Na czym polega rękojmia?
Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne wybudowanego budynku z tytułu rękojmi. Jej istotna oderwana jest od zasad odpowiedzialności i wiąże się z samym istnieniem wady przedmiotu sprzedaży. Oznacza to, że wykonawca budynku nie może powoływać się na stwierdzenie, że usterki, które pojawiły się po przekazaniu nieruchomości, są od niego niezależne.
Interes kupującego ma w tym przypadku prymat, gdyż uznaje się, że przy zawieraniu umowy jej przedmiot powinien nadawać się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem. Nabywca ma prawo oczekiwać więc, że lokal zostanie wykonany zgodnie z zasadami wiedzy technicznej oraz zgodnie z projektem.
Jak i kiedy złożyć wezwanie do naprawienia szkody budowlanej?
Zgłoszenie usterek budowlanych – oprócz tych wpisanych do protokołu zdawczo-odbiorczego – powinno odbywać się w formie pisemnej, czyli najlepiej listownie (za potwierdzeniem odbioru) poprzez pisemne wezwanie do usunięcia usterek budowlanych w ramach gwarancji, wezwanie takie można dostarczyć także drogą elektroniczną, lub inną metodą ustaloną z deweloperem, np. poprzez stronę internetową. Jednak dla celów dowodowych – warto wysłać wezwanie listem poleconym.
Wadę należy zgłosić niezwłocznie po jej ujawnieniu, a także wykazać, że nie jest ona skutkiem niewłaściwego sposobu użytkowania lokalu przez nabywcę.
Zgłoszenie usterki do dewelopera może nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem w tym okresie deweloper odpowiada za wady fizyczne budynku z tytułu rękojmi. Jeśli stwierdzona szkoda budowlana jest wadą istotną, nabywca ma również możliwość żądania obniżenia ceny lokalu lub odstąpienia od umowy.
Jak wygląda wzór pisma o usunięcie usterek budowlanych?
Jeden obowiązujący wzór pisma do dewelopera o usunięcie usterek nie istnieje, jednak uniwersalny model takiego zgłoszenia powinien zawierać zawsze przynajmniej takie informacje, jak:
- dane osobowe osoby zgłaszającej usterkę,
- dane lokalu (adres, numer),
- datę zakupu i odbioru lokalu lub numer umowy,
- dokładny opis stwierdzonych usterek z dokumentacją fotograficzną,
- wniosek o usunięcie usterek w wyznaczonym terminie.
Wzór pisma o usunięcie usterki to pismo, które można połączyć także z roszczeniem o obniżenie ceny i dostarczenie rzeczy pozbawionej wad.
Wezwanie do usunięcia usterek budowlanych w ramach gwarancji a kary umowne
Niewywiązywanie się dewelopera z obowiązku naprawy stwierdzonych i zgłoszonych szkód budowlanych może wiązać się z karami umownymi – o ile strony zadbały, aby umieścić taki zapis w umowie o roboty budowlane lub w dokumencie gwarancyjnym.
Kara umowna może być naliczana w przypadku zwłoki w usunięciu wad przekraczającej okres 14 dni.
Jej wysokość ustala się kwotowo lub poprzez wskazanie sposobu naliczania, na przykład 0,1% wysokości wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki. Kary umowne można zastrzec wyłącznie na wypadek nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania przez dewelopera.
Usterki budowlane a wykonanie zastępcze
Termin usunięcia wad zgłoszonych deweloperowi wynosi z reguły 14 dni – o ile umowa o roboty budowlane nie stanowi inaczej. Nabywca nieruchomości precyzuje ten czas również w zgłoszeniu usterek.
Jeśli wykonawca budynku nie zastosuje się do wezwania, zamawiający może skorzystać z wykonania zastępczego, czyli uprawnienia do powierzenia usunięcia wad osobie trzeciej (firmie innej niż wykonawca, lecz na koszt i ryzyko wykonawcy).
O wyborze takiego rozwiązania inwestor powinien poinformować dewelopera w zgłoszeniu gwarancyjnym, choć nie jest to jego formalnym obowiązkiem. Po usunięciu usterek przez innego przedsiębiorcę, zamawiający może obciążyć wykonawcę budynku wszelkimi kosztami, jakie poniósł z tego tytułu.
Muszą one pozostawać jednak w normalnym związku przyczynowym z koniecznością usunięcia wad.
Odszkodowanie z tytułu usterek budowlanych
Możliwość naliczenia odszkodowania stanowi ogólne uprawnienie, do którego przesłanką jest brak wykonania lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a w tym przypadku usunięcia wad. Jeśli więc deweloper nie usunie usterek w terminie, czym doprowadzi do uszczerbku w majątku inwestora, to ten ma możliwość ubiegania się o naliczenie odszkodowania.
Podstawą takich roszczeń będzie w tym przypadku uszczerbek polegający na zmniejszeniu majątku lub utracie spodziewanych korzyści (kiedy lokal miał być przeznaczony na wynajem). Sumę odszkodowania należy naliczyć precyzyjnie i odpowiednio ją udowodnić.
Oznacza to, że nabywca mieszkania musi posiadać dowody, z których jednoznacznie wynika wysokość poniesionej przez niego szkody. Odpowiednie dokumenty będą niezbędne w toku postępowania sądowego.
Podobne wzory pism:
