Najem instytucjonalny to stosunkowo nowe pojęcie, wprowadzone wraz z programem „Mieszkanie+” poprzez ustawę z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Regulacje dotyczące umów najmu instytucjonalnego określa Ustawa o ochronie praw lokatorów, zaś jej główną ideą jest większa ochrona praw obu stron umowy.
Co jeszcze warto wiedzieć na temat najmu instytucjonalnego i jak sporządzić do niego odpowiednią umowę? dla waszego ułatwienia przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy najmu instytucjonalnego.
Spis treści:
Co oznacza termin „najem instytucjonalny”?
Najem instytucjonalny to najem, którego stronami mogą być nie tylko osoby fizyczne, ale również osoby prawne i jednostki administracyjne niebędące osobami prawnymi, prowadzące działalność gospodarczą. Krótko mówiąc, umowa instytucjonalna może zostać zawarta z przedsiębiorcą, którego przedmiotem działalności jest właśnie wynajmowanie lokali.
Warto zaznaczyć przy tym, że przedsiębiorca ten nie musi być jednocześnie właścicielem mieszkania – wystarczy, że świadczy usługę na rzecz właściciela. Najem instytucjonalny może być zawierany wyłącznie w celach mieszkaniowych. Jeśli dotyczy lokali użytkowych, zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego.
Umowa najmu instytucjonalnego – wzór
Umowa najmu instytucjonalnego i jej cechy charakterystyczne
Najem instytucjonalny ma w założeniu chronić zarówno interesy najemcy, jak i wynajmującego. Jeśli chodzi o najem instytucjonalny wzór umowy, to należy wiedzieć, że zawsze musi przyjmować on formę pisemną pod rygorem nieważności.
Co więcej, umowa tego typu powinna być zawierana na czas określony, przy czym jej ograniczenie czasowe nie istnieje (może być dłuższa niż 10 lat). Zawarcie takiego stosunku prawnego wiąże się z koniecznością sporządzenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.
W dokumencie najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, który z kolei nie ma obowiązku wskazywać lokalu do wyprowadzki na wypadek skorzystania z trybu egzekucyjnego.
Oświadczenie to musi stanowić załącznik do umowy. Przepisy określają także kwestię kaucji związanej z wynajmem instytucjonalnym – nie może ona przekraczać 6-krotności czynszu, a w trakcie umowy wynajmujący ma możliwość rozliczać ją na poczet zaległości w opłatach (najemca ma obowiązek uzupełnić brakującą kwotę).
Wygaśnięcie umowy lub wypowiedzenie najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny może wygasnąć po czasie określonym w treści umowy lub może zostać wypowiedziany przez wynajmującego. Ma on do tego prawo w sytuacjach, kiedy najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, czyli nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności lub używa lokalu niezgodnie z umową.
Z kolei najemca nie ma prawa wypowiedzieć umowy, która została zawarta na czas określony (o ile taka możliwość nie została ujęta w umowie). Najem instytucjonalny upraszcza procedury opróżnienia mieszkaniu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
Wynajmujący może doręczyć najemcy pismo z podpisem urzędowo poświadczonym wzywającym do opuszczenia lokalu w ciągu 14 dni, jeśli ten pozostaje w nim mimo wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu.
W sytuacji, kiedy nawet takie wezwanie okazuje się bezskuteczne, to wynajmujący ma możliwość złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddaje się egzekucji (oświadczenie dołączone do umowy najmu).
Jak wygląda wzór umowy najmu instytucjonalnego?
Jeśli chodzi o wynajem instytucjonalny wzór umowy, to jest on znacznie bardziej rozbudowany, niż ten stosowany w przypadku zwykłej umowy najmu. Dokument tego typu zawiera bowiem większą ilość dodatkowych regulacji i warunków, związanych między innymi z trybem egzekucji opuszczenia lokalu.
Umowa najmu instytucjonalnego powinna określać więc kolejno:
- dane najemcy i wynajmującego,
- przedmiot umowy, czyli wynajmowany lokal,
- informacje o wydaniu przedmiotu umowy, w tym również oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego),
- czas trwania umowy,
- wysokość opłat czynszowych oraz kaucji,
- sposób korzystania z lokalu,
- opis trybu egzekucji opróżnienia lokalu.
Należy wiedzieć również, że nie ma obowiązku zgłaszania umowy najmu instytucjonalnego w Urzędzie Skarbowym. Ponieważ ten rodzaj najmu adresowany jest do przedsiębiorców, dochody z tego tytułu są rozliczane jako dochody przedsiębiorstwa.
Jakie korzyści dla najemcy i wynajmującego ma najem instytucjonalny?
Ideą najmu instytucjonalnego jest zapewnienie obu stronom większego bezpieczeństwa, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Korzystniejszy dla wynajmującego jest tutaj przede wszystkim uproszczony sposób eksmisji lokatorów po rozwiązaniu umowy, a także brak obowiązku wskazywania alternatywnego lokalu.
Wynajmujący mogą z kolei czuć się bezpieczniej ze względu na fakt, że umowa najmu instytucjonalnego jest podpisywana na czas określony. Ponadto, przewiduje się, że dzięki wejściu w życie nowego typu najmu wzrośnie oferta mieszkań na wynajem, a tym samym podniesiona zostanie także ich jakość, a zmniejszona cena.
Umowa najmu instytucjonalnego może zostać podpisana także w wariancie z dojściem do własności. Najemca ma więc szansę stać się właścicielem lokalu, jeśli zapłaci za nie określoną cenę, regulowaną w miesięcznych ratach zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie.
Podobne wzory pism:
